Die Quadratur des Kreises: Wohnraum für alle in Frankfurt

Frau Frauke Burgdorff (Mitglied der Deutschen Akademie für Städtebau, des Bundes Deutscher Achitekten und Mitglied im Verbandsrat des Deutschen Verbandes für Städtebau und Wohnungswesen sowie in zahlreichen Fachbeiräten der Bundesregierung und der Landesregierung NRW) ist so freundlich gewesen, diese Darstellung unserer Diskussion zum Thema Wohnraum in Frankfurt zur Verfügung zu stellen. Mit herzlichem Dank an Frau Burgdorff veröffentlichen wir diese Zusammenfassung sehr gerne:

Teilnehmer: Bürgerliches Publikum, Architekten, Entscheider. Durschnittsalter ca. 45-50Jahre

Diskutanten: Oberbürgermeister Peter Feldmann, Stefan Forster (Architekt und Stadtplaner), Frank Junker (Vorsitzender der Geschäftsführung ABG FRANKFURT HOLDING Wohnungsbau- und Beteiligungsgesellschaft mbH)

Moderation: Boris Tomic (Leiter der Stadtredaktion der Frankfurter Neuen Presse), Stefan Söhngen (Vorsitzende der Montagsgesellschaft).

Ziele / Anmoderation:

Tomic: Im Focus soll stehen, wie diese Stadt sich in den nächsten 10 Jahren entwickeln muss, so dass alle kommen können, die wollen und dass die Wohnungen bezahlbar sind.

Im Herbst 2014 wurde die 700.000 Ew-Marke überschritten. Durchschnittliche Zuwanderung von 15.000 Menschen. Berlin hat nur 30.000 Menschen Zuwachs jedes Jahr bei 3.5 Mio. Einwohnern.

Söhngen : Die Montagsgesellschaft greift einmal mehr das Thema Wohnen in Frankfurt auf (bisher zu Gast Cunitz, Speer, Architekten). Immer wieder ein beliebtes Thema in der Stadtbevölkerung. Veranstaltungsidee bei einem Treffen der russischen Community beim Wodka zwischen Söhngen, Forster und Junker geboren. Einladung. Ein Abend später war die Veranstaltung auf die Beine gestellt.

Vorstellungsrunde Söhngen

Feldmann – Politikwissenschaften, Betriebswirt, Paritätischer Wohlfahrtsverband, SPD, soziale Belange.

Forster – etablierter, bekannter Architekt, prägt die Stadt Frankfurt wesentlich. Seit 1995 in Frankfurt, vorher Berlin, Mannheim, Venedig. Der Name Forster wird in Frankfurt in Zukunft ein großer Begriff sein.

Frank Junker: ABG Frankfurt Holding. Wohnungsbau- und Beteiligungsgesellschaft. Auf der Webseite steht ganz oben: „Wohnen für alle“.

Podiumsdiskussion

Frage an Feldmann: Neues Wohngebiet im Frankfurter Norden (Neu-Erlnebach / Pfingstberg). Da soll in absehbarer Zeit ein Neubaugebiet ähnlich dem Riedberg entstehen. Neubaugebiet ist wichtig, aber was ist mit der Erschließung, wenn keine Infrastruktur vorhanden ist? Die ABG und Stadt müssen mindestens 100 Mio. Basisinvestition leisten. Und dann dauert es noch ca. 10-20 Jahre. Warum konzentriert sich Feldmann auf das Neubaugebiet?

Antwort Feldmann: Es gibt keine Alternativen außer zu bauen. Vor ein paar Jahren war das Thema Wohnen noch kein Thema. Er habe damals schon gesagt, dass das aktuelle Invest nicht reicht. Wenn Martin Schulz sagt, dass 80% der Menschen 2050 in Städten leben werden passiert das nicht irgendwo, sondern auch in Frankfurt. Auf die Frage, ob es nicht schlauer wäre ein bisschen nachzuverdichten oder Büroraum umzunutzen oder den Tunnel zu überdachen oder … ist die Antwort: wir werden alles brauchen! Umnutzung und Neubau. Und das eine ist nicht besser als das andere. Dabei ist klar, dass das immer nicht so gerne vor „meiner Haustür“ passiert, die Hoffnung, dass sich das Problem irgendwo anders regeln lässt ist hartnäckig. Wir werden überall bauen, nicht in den Park, im Stadtwald in den Grüngürteln. Frankfurt wird grün bleiben, aber die Möglichkeiten, die wir haben, müssen wir zu 100 % nutzen. Alles tun, dass die Mieten bezahlbar bleiben.
In Niederrad hat der „Eisbrecher“ ABG Projekte laufen. Bei Nachverdichtung haben alle Nachbarn das Recht zu klagen, das klappt oder nicht. Und auch in das Umland werden wir eingeladen zu bauen. Das ganze Waffenarsenal muss ausgeschöpft werden. Die Kriegskasse der ABG ist deutlich ausgeweitet. Auf einem Markt antreten, der im Moment absolut überreizt und überhitzt ist.

Frage an Forster: Problem, dass auf der Fläche lediglich EFH bzw. DHH stehen und zwar auf großer Fläche. Ist das sinnvoll? Müsste man nicht Geschosswohnungsbau propagieren?

Forster: Wenn wir Stadt bauen, müssen wir auch Stadt als Stadt definieren. Die Menschen, die nach Frankfurt kommen, wollen in die Dichte. Der Geschosswohnungsbau (6-7 Geschosse) ist das Günstigste. Man muss mal ein Bekenntnis für die Stadt leisten und nicht das Dorf in der Stadt bauen. Wir müssen auch eine STADTentwicklung planen. Da oben eine Trabantestadt zu planen ist falsch. Als Planer muss man in 30 Jahren, Politiker müssen in 6 Jahren denken. Die neuen Gebiete brauchen 20 Jahren. Der Vorgänger von Cunitz hat es verpasst, neue Gebiete zu erschließen. Wie wächst Frankfurt weiter? Sie wächst an der Lebensader – das ist der Main. Die Frage Osthafen – das bleibt Blaumanngebiet. Der Sandhaufen kann auch in Offenbach sein, der muss  nicht da sein. Im Mainfeld die Hochhäuser stehen zu lassen war ein Fehler und Niederrad hätte man eingemeinden müssen. Da muss man 30 Jahre zurückdenken (Rückbau vom Schlachthof etc.). Wenn die Politik das will, sind die Dinge möglich. Sie kann eine ganze Menge, wenn sie sich dafür einsetzt. In Nieder-Erlenbach etwas auf den Acker zu setzen ist einfach. Und wenn schon dort bauen, dann hoch und Dicht.

Anmerkung Söhngen: Entscheidungen sind dafür da, dass sie auch rückgängig gemacht werden können. Wenn wir dazu etwas beitragen können, ist das von Vorteil.

Frage an Junker: Sie sind Herr über 50.000 Wohnungen in Frankfurt und sind der größte Immobilienherr in Frankfurt. Was fordern sie denn ein, dass in dieser hochpreisigen Stadt auch für Familien mit kleinerem Einkommen das Wohnen möglich wird.

Junker: Was können wir tun? Bauen, bauen, bauen, damit Sickereffekte entstehen. Ich warne davor, dass alles was gewerblich genutzt wird nach außen schieben. Die 15.000 kommen auch nach Frankfurt, weil es hier Arbeitsplätze gibt. Eine friedliche Coexistenz zwischen Wohnen und Gewerbe muss ein Ziel sein. Es gibt eine Reihe von kleineren Neubaugebieten, die gerade von der Stadt ausgewiesen werden. Wenn man sich der Auffassung anschließt, dass Wohnen eine Aufgabe der Region ist. Das ist eine Region, in Offenbach sind die Grundstückspreise wesentlich günstiger und der Bodenpreis ist entscheidend für die Miete. Wenn man in Frankfurt günstigen Wohnraum anbieten will, geht das nur dann, wenn öffentliche Förderung greift. Frei finanziert landet man bei 12 € aufwärts. Es gibt Fördermittel vom Land Hessen und der Stadt. Die Stadt bietet ein Mittelstandsprogramm für Menschen an, die zu viel für den ersten Förderweg und zu wenig für den freien Markt verdienen. Die ABG mit 51.000 Wohnungen hat einen Durschnittsnettokaltmiete von 7,64 €, die Marktmiete liegt im Schnitt bei 10,30 €. Der Bund hat kaum noch Wohnungsbauförderung und drückt das Problem völlig auf die Schultern des Landes weg.

Frage an Feldmann: Was sagen Sie der indischen Familie mit einem HH-Einkommen von 40.000 €. Wo kommen die unter? Wie wird das kommuniziert – oder die Studentin? Wie schaffen die es, in diesem Dickicht an Bestimmungen durchzukommen.

Feldmann: Ich will eigentlich gar nicht, dass sie sich damit befassen müssen, denn die Fördermöglichkeiten sind für die Vermieter da. Wir haben nur noch 20.000 geförderte Wohnungen (???). Wir haben im Moment nur einen eingeschränkt funktionierenden Markt. Sie finden täglich Visitenkarten in Ihren Briefkästen von Investoren und Maklern. Das sind wirklich angespannte Wohnungsmärkte. Das ist nichts Kaltes für den Rechenschieber, sondern kommt ganz konkret bei den Menschen an. Im Augenblick etwas genervt von denen die sagen, dass angesichts der Situation der eine Weg besser sei als das andere. Erst einmal braucht es die grundsätzliche Haltung, dass Wohnungsbau das A und O ist. Ein Dach über dem Kopf ist ein Grundrecht. Mit der ABG auf dem Weg, gehen von 30 % geförderten Wohnraum wieder auf höhere Werte. Möchte nicht, dass die Alten überlegen müssen, ob sie die Mieten noch bezahlen können. Dass diejenigen, die neu kommen auch die Möglichkeiten haben, hier zu wohnen. Da wo Kooperationsmöglichkeiten drin sind (Region), müssen sie genutzt werden. Denn die Gemarkungsgrenzen existieren nur auf dem Papier. Wo genau ist denn die Grenze auf dem Acker?
Frankfurt ist auf Platz eins auf der Bundesebene im Verhältnis Bevölkerung zu Arbeitsplätzen. Der Markt regelt diese Nachfrage nicht. Und die Architektendiskussionen über das Richtige Bauen sind „Philosophie“. Die Feuerwehrleute, Pflegekräfte etc. sollten in der Stadt wohnen können, in der sie arbeiten. Dann lieber ein paar Wohnungen, wo ein Acker war. Das ist normal bei diesen Prozessen. Aushandlungsprozesse sind normal, ist optimistisch, dass das gelingt.

Frage an Junker: Herr Feldmann, Sie haben als AR Chef der ABG die Möglichkeit einzuwirken. Dass man versucht in der Stadt noch mehr günstigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Da gibt es eine kleine Diskrepanz bzgl. Mietstopp. Jetzt interessiert mich „Belegungskauf“ – Herr Junker:

Junker: Ausweitung der Neubauaktivitäten – bis 2019 6.200 neue Wohnungen. Davon sind 37% öffentlich gefördert. Das ist eine gemeinsame Leistung. Belegungsankauf ist ein tolles Instrument, mit dem Wohnungen einem Nachfrager zur Verfügung gestellt werden können, die Menschen sich nicht leisten können. Die Differenz von 5 und 8 € (???) zahlt die Stadt Frankfurt. Personen mit Zugangsschwierigkeiten können schnell  und zeitnah versorgt werden (mittlerweile etwas über 1000 Wohnung Stadt und ABG). Rückfrage: Kann man das ausweiten? Das liegt daran, dass es Private gibt, die das System nicht verstehen. Die kriegen was dafür – Miete und Handling Fee. Da muss noch Überzeugungsarbeit geleistet werden.

Feldmann: Wenn man davon ausgeht, dass die Wohnungen im Schnitt zweistellig vermietet werden. Man geht in den Bestand mit rein und kauft die Belegungen. Dieses Mittelstandsprogramm für den Dienstleistungssektor brauchen einen Chance, um auf dem Markt mit zu wirken (Milieuschutz, Vorkaufsrecht, Mietpreisbremse (10% auf drei Jahre)). Jetzt ist ein Silberstreif am Horizont sichtbar. Es werden mehr als 1000, wenn alle mit ziehen. Mehr in den privaten Markt, damit es nicht nur Nassauische, GBH oder ABG bleiben.

Frage an Forster: Quartiersumgestaltung – Interview mit Riedinger Südwestdeutsche Wohnungswirtschaft. Er sagt im Interview, dass diese Neubaugebiete etwas nach hinten stellen sollte und noch stärker auf die Nachverdichtung gehen. Die Quartiernachverdichtung. Da gibt es Beispiele wie das Mainfeld. Hätte Forster das Mainfeld genauso gemacht?

Forster: Es war falsch, die Hochhäuser zu behalten, sind soziale Brennpunkte. Hätte in Sachsenhausen normale Blöcke gebaut. Das ist europäische Stadt, die eigentlich alle mögen. Das ist ein Konsens in unserer Gesellschaft. Dabei ist es natürlich schwierig zu sagen, „ich zerstöre günstigen Wohnraum“. Nachverdichtung ist außerhalb des Ringes möglich. Wiederaufbau Frankfurt 50er Jahre, städtebaulich nicht Stadt sondern Siedlung. Das bedeutet, dieses Dinge zu Stadt umzubauen. Man kann da doppelt so viel unter kriegen. So einfach ist es nicht. Da kommt sofort eine BI, die Angst vor der Mieterhöhung hat und schon ist die Sache tot. Unabhängig von den baurechtlichen Problemen. Bestandsschutz und Barrierefreiheit. Die Stadt muss in ihrer Dichte nach Norden wachsen. Die (???) Army Siedlung zum Beispiel steht viel zu weit auseinander. Da muss keine Kultur, da müssen Wohnungen rein..

Söhngen: Was ist mit den Familien, die noch und nöcher nach Frankfurt streben. Wir brauchen eine neue Grundschule pro Jahr. Erst sind sie d’accord mit einer Wohnung im Geschossbau. Mit Kindern wollen sie aber wieder in den Taunus, Familien, die in einem schönen Häuschen mit Garten wohnen wollen?

Junker: Wohnungsbau heißt Wohnen für alle. Da gehört Geschosswohnungsbau dazu. Zu Frankfurt gehören auch Einfamilienreihenhäuser. Der eine muss sich mehr für Geschosswohnungsbau öffnen, der andere kann weiter EFH bauen. Nachverdichtung ja, aber maßvoll. Man will eben mit seinem Nachbarn nicht die Wäscheleine teilen.

Frage an Forster: DIE Zukunftsvision für die Frankfurter Familie?

Forster: Meine Auftraggeber fragen immer nur „was kommt hinten bei raus“? Das denkt der kleine Spießer. Wenn wir Stadt sagen, heißt dass, dass die Familien auch einen Balkon brauchen. Warum kann eine Familie nicht auch auf der Etage leben und in dem Hof leben?

Feldmann: Nicht in abstrakten Kategorien denken. Die Menschen kommen doch nicht weil wir wunderbare Hochhauslandschaften hier haben. So wie es in der Nordstadt mal war. Vom dörflichen hin zur Weltstadt – da ist auch die Angst drin raus gedrängt zu werden. Das Nordend war mal eine gute Satelitenstadt. Auch die Ernst May Siedlung ist gut. Die Frage ist, wie geht es weiter. Ich bin bei dem Glauben an das eine Erfolgsrezept skeptisch. Wenn wir im Nordend und Bockenheim jeden Hinterhof zuknallen mit Bebauung, werden wir das nicht komplett machen können. Es ist eine Frage der Mischung aus internationalem Publikum und den Alten Bewohnern, die kleine krutschigen Ecken neben den Hochhäusern (auch die kann man diskutieren). Man kann es so machen mit einer PK in Niederrad und sagen „jetzt geht’s los“. Aber die Menschen dort sind auch nicht blöde. Die wollen ernst genommen werden und mit reden. Nehmen Sie – Herr Forster – das mit auf, ob es nicht eine Stdatteilinitiative gibt, die man von Anfang an mit einbindet. Wenn man von drinnen und draußen mobilisiert hat, kann man an die Presse gehen und konnten zum Schluss nur noch sagen, jetzt lassen wir es so wie es ist. Der wichtige Satz zur Befriedung seitens der ABGE war: „Die Häuser bleiben“. Ein bisschen Demokratie muss von Anfang an mit gedacht werden.

Frage an Junker: Riedberg sind 100 Mio. miese gemacht worden, weil man die falschen Bauformen gewählt hat. Im Schnitt kosten die Wohnungen 3.500 E den qm und das ist schon subventioniert (???) – Stellplatzabgabe und Nachweis – weg damit?

Feldmann: Ich habe noch nicht erlebt, dass jemand hier keinen Verhandlungspartner gefunden hat. Ich habe in vielen Fällen erlebt, dass bestimmte Beträge mit in die Investition geflossen sind.

Nachfrage: Warum gibt es eine Stellplatzabgabe?

Feldmann: Wir haben damit öffentlichen Nahverkehr finanziert.

Frage: In Offenbach gibt es eine ringförmige Lösung. DA werden die Nachweise schrittweise geringer.

Feldmann: Sie wollen mich festlegen? Alle Modelle sind diskutierbar. „Weg damit“ entscheiden, nur weil wir hoffen, dass etwas diffuses passiert geht nicht. Ich kann die Wirkung nicht so einschätzen wie Sie, da bin ich ein bisschen vorsichtiger. Die Offenbacher Bedingungen sind ein Stück anders. Die Möglichkeit Sachen zu bezahlen und auf Mieten umzulegen sind anders. Wir müssen es aber diskutieren.

Nachfrage: War das eine Abfuhr an Herrn Forster?:

Forster: Manchmal glaube ich schon, die wollen gar nicht, dass ich komme. Man kann sehr gut über Stellplätze diskutieren mit der Verwaltung. Es gibt Zugeständnisse, weil man will, dass man baut. Es ist nur ein kleines Instrumentarium. Wenn die Lösungen so einfach wäre, dann wäre das passiert. Auch Aufstockung ist in der Praxis eine extrem komplizierte und teure Angelegenheit. Wenn ich ein Gebiet habe, dann muss ich einen Plan haben, in der Diskussion mit den Menschen und wie gehe ich vor. Das muss man über mehrere Jahre begleitend zu dem Umbau machen. Die einfachen Rechnungen funktionieren in der Regel nicht so.

Fragenblock 1:

Söhngen: Jetzt Bürgerdialog und Öffnung der Diskussion !

Christian Allee- Frankfurter: Der limitierende Faktor ist ausschließlich der Raum? Nicht das Geld? Wo kommt das Geld her? Wenn ich Wohnraum Leuten zur Verfügung stellen will, die nicht die üblichen Mieten zahlen. Welche Möglichkeiten sind da?

Jost Oldenburg: Welche und wie viele Flächen in Frankfurt und Umgebung sind von der Siedlungsbeschränkung durch die neue Landebahn betroffen sind?

Jürgen Müller – in der Branche tätig: Mindestens drei Veranstaltungen mit Herrn Cunitz erlebt, der hatte ganz andere Probleme (Hochhäuser-Umnutzung und Nachbarschaft). Ist denn bekannt, wie viele Familien noch ein Auto besitzen (In Berlin 35 %)?

Hans-Joachim Wienert: Dass ja bei der Entscheidung der Familien wo sie wohnen auch Schule und Ausländeranteil etc. wichtig ist. Ist das ein Thema in Frankfurt?

1. Frage – Woher kommt das Geld:

Junker: Wenn wir 6.200 Whg. Bauen sind das 2,4 Mrd. € für den Neubau, Instandhaltung und Modernisierung. Das geht bei einem Immobilienkonzern über die Mieteinnahmen (maßvolle Mieten). Dazu kommen die Fremdkapitalmittel von den Geschäftsbanken. 37% geförderte Wohnungen sind Mittel von Stadt und Land. Das macht die Stadt Frankfurt hervorragend.
Feldmann: Geld ist nicht immer das Problem, wir sind auf einem guten Weg. Konsens, dass die Stadt investiert (Nassauische und ABG). Das machen wir, weil es sich lohnt. Die Idee, dass Wohnungsbau defizitär sei stimmt ja nicht. Es gibt permanent Angebote. Man kann hier gut Geld verdienen. Es ist nicht mehr so, dass hochpreisiges Wohnen automatisch Geld bringt. Was in Frankfurt weg geht ist der Wohnraum für den Durschnittsverdiener. Da stehen die Leute wieder an. Damit kann man Geld verdienen. Mittleres Segment ist ein absolut sicheres Investment.
Forster: zu mir kommen verstärkt Großinvestoren, Pensionsfonds etc. um ihre Renten abzusichern. Das ist ganz nett für große Aufträge. Aber da werden Objekte minderer Qualität gebaut. Da geht es rein ums Geldverdienen. Die Investoren gehen immer an den Rand dessen, was machbar ist .Da liegen die Preise bei 13-14 €/qm Nettokalt. Wenn es nicht weg ginge, würde die Preise runter gehen. Private Bauherren gibt es in diesem Sinne eigentlich nicht mehr. ABG ist ein Bestandshalter, das ist immer gut.  Bei anderen wechseln die Mieter alle 2 Jahre. Das sind Durchlauferhitzer. Da kann man als Stadt auch wenig machen. Da wo es nur darum geht Geld verdienen zu wollen, wird es schwierig.
Feldmann: Die gesetzlichen Möglichkeiten ausnutzen und ein Mittelstandsförderprogramm. Jemand der nicht arbeiten geht, bekommt eine günstige Wohnung und ich nicht? Dahin werden Einnahmen aus der Gewerbesteuer dafür genutzt, das runter zu subventionieren. Bei Belegrechten 1,50 oben drauf.

1. Siedlungsbeschränkung

Keine Antwort hier möglich. Kann man aus den Karten raus holen

1. Bürohochhaus Fragestellung

Wenn ein Bürohochhaus umgenutzt werden soll, brauchen sie eine Baugenehmigung. Da muss man alle Nachbarn fragen. Da gibt es eine große Verunsicherung, weil das durch Bundesgesetze unterbunden ist: Viele Hochhäuser sind relativ illegal entstanden. Abstandsflächenbefreiungen. Deswegen ist es nicht so einfach. Zum Beispiel Türme am Palmgarten mit 24 – 28 Stockwerken.

Feldmann: Der Markt regelt es auch an dem Platz nicht. Man muss es vor machen. Die ABG macht es vor, dort wo es geht. Dach überm Kopf ist wichtiger als das private Invest.

1. Bildungsinfrastruktur?
   Feldmann: Pro Halbjahr 6 Kitas und 1 Grundschule wird gebaut. Das war in Frankfurt nie ein großer Plan, aber es wurde immer gemischt. Das ist eine Tradition dieser Stadt. Eigentlich ist die Mischung immer gut tariert worden. Es gibt es keine Gated Communities, Frankfurt braucht keinen 24 Stunden Sicherheitswohnungen. Mann kann die Töchter an eine staatliche Grundschule schicken.

Fragenblock 2:

Herr Mack zum Thema Stellplatz – So ein bisschen ist das und ewig grüßt das Murmeltier.

Nina Dinato – Ästhetische Entwicklung – wir brauchen Blockbebauung, Europaviertel ist nicht schön, wo bewegen wir uns hin, wie attraktiv sind wir für uns selbst?

??? Entwicklungen aus den 90er Jahren korrigieren (Sossenheim und Rödelheim). Warum kann man solche Gegenden nicht bebauen. Eschborn ist um die Ecke.

1. Stellplätze
   Junker: Bei 1 Stellplatz pro Wohnung stehen 30% der Stellplätze leer. Das heißt, dass ca. 70% ein Auto haben.
2. Ästhetik:
   Forster: Dankbar für die Frage – es geht um Geld, Geld, Geld und Massen. Bei jeder Grundsteinlegungen geht es nur um „so viel“ aber nicht „wie es aussieht“. Jemand der Profite macht, muss der Stadt etwas zurückgeben. Was da steht ist eigentlich relativer Mist, der uns auf die Füße fallen wird. Wenn sie ein Bauschild sehen, kriegen sie schon Angst.
3. Umland
   Feldmann: Alles findet zu Gunsten der Stadt statt. Der Prozess, dass sich die Menschen aus Schotten nach Frankfurt orientieren, lässt sich nicht stoppen. Die Wormser, Mainzer…. fühlen sich der Metropolregion Frankfurt zugehörig. Frankfurt ist Markenzeichen geworden, worauf sich die Leute beziehen. Wir versuchen diesen Zuzug zu belohnen. Mit den höchsten Kulturausgebauen und Kitabetreuung pro Kopf. 4 Tsd. Baugenehmigungen im letzten Jahr. Im Gallus haben wir fast 50 % geförderten Wohnungsbau. Der Markt.. macht uns aber nicht gleich eine schöne Architektur.